付款条款：如何读懂样本计算表

菲律宾的每个房产项目都会公布一份样本付款计算表。下面用通俗语言解释每一部分的含义。

1. 总合同价（TCP）

TCP 是房屋的全价——开发商在整个购房过程中向您收取的最终金额，包含房屋/地块价格、杂费及增值税（如适用——₱360 万以上的房产一般需缴增值税）。

2. 订房费

为锁定特定单元而预先支付的小额费用（通常为 ₱15,000–₱50,000）。不可退还、不可转让，并从首期首付中抵扣。由开发商直接收取。

3. 首付（DP）

通常为 TCP 的 10%–20%，在贷款启动之前支付给开发商，一般分 12–60 个月支付，具体取决于单元是预售还是现房（RFO）。此阶段不涉及银行或 Pag-IBIG。

4. 余款融资——还款年限表

剩余的 80–90% 即余款。样本计算表的核心正是它：根据您选择的融资渠道和贷款年限，您每月需要偿还多少。

行还款年限：5、10、15、20、25、30 年（即贷款期限）。
列资金来源：Pag-IBIG、银行或开发商分期。
单元格该组合对应的月供金额。
5. 为什么有些单元格显示 “n/a”

每个融资渠道在现实中都有最长贷款期限：

  • Pag-IBIG 基金——最长 30 年。利率（2026 年区间）：约 5.75%–9.75%，视期限而定。通常需缴纳 24 个月 Pag-IBIG 供款方符合资格。符合 4PH 条件的项目可享 3% 补贴利率。
  • 银行——通常最长 20 年，少数房地套售可达 25 年。利率约 6%–8.5%。审批快于 Pag-IBIG。银行要求 35%–40% 的债务收入比（DTI）。
  • 开发商分期（In-House）——通常 5–10 年，少数可达 15 年。利率明显更高：14%–19%。无需收入证明。常作为买家暂不符合 Pag-IBIG 或银行贷款条件时的过渡方案。

因此像“银行 30 年”这样的单元格会显示 n/a：没有一家菲律宾银行提供 30 年期住房贷款。

6. 可选列：所需收入 + 提前还款

部分开发商会在月供旁附加额外列：

  • 所需合并收入——银行批贷所要求的最低收入。经验法则：月供 ÷ 0.30（即还贷不应超过税前收入的 30%）。
  • 按揭提前还款——展示每年在计划还款之外额外一次性偿还 ₱10 万或 ₱20 万的效果，通常可将贷款期限缩短 5–10 年。
7. 一次性现金付款

一次性付清全部 TCP 通常可享套餐价 8%–12% 的折扣，无需还款计划表。若您考虑此方案，请与您的经纪人确认折扣。

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